Très souvent, après l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur découvre l’existence de défauts ou de vices qu’il ignorait et consulte un avocat pour savoir s’il peut se retourner contre le vendeur. Ces vices inconnus sont légalement appelés « vices cachés ».
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Tous les défauts ne sont pas, à des fins juridiques, des « vices cachés » et, par conséquent, nous ne pourrons pas réclamer pour tout type de défaut. Pour que le vendeur d’un bien immobilier comme par exemple, une maison neuve en rangée, soit responsable des défauts du bien, une fois que la vente et l’achat ont été formalisés et que la possession a été remise à l’acheteur, les conditions suivantes doivent être remplies:
– Le défaut doit être grave. À tel point que, s’il avait été découvert plus tôt, le bien n’aurait pas été acheté ou un prix inférieur aurait été payé pour celui-ci.
La jurisprudence des tribunaux établit que les dommages doivent être suffisamment graves pour affecter « l’habitabilité » du bien et donc une simple fissure ou un coup sur un mur ne rend pas le bien moins habitable.
– Le défaut doit être caché. Le défaut n’a pas pu être identifié à l’œil nu par l’acheteur. Mais, attention, ne sera pas considéré comme caché le défaut qui, même s’il ne pouvait pas être détecté à l’œil nu, aurait pu être connu par l’acheteur en raison de sa profession, donc les tribunaux n’accepteront pas qu’un acheteur qui est électricien allègue l’existence de problèmes dans le système électrique qui, en raison de ses connaissances, aurait facilement dû être détecté.
– Le défaut doit être préexistant à la vente. L’acheteur doit prouver qu’il existait avant la signature du contrat d’achat et qu’il n’a donc pas été causé par une mauvaise utilisation ou un manque d’entretien après la vente. La preuve en sera facile.
L’acheteur ne pourra faire valoir ses droits que s’il peut démontrer que le dommage répond à ces trois exigences et, par conséquent, la preuve sera compliquée. Si l’acheteur ne peut pas démontrer ces caractéristiques de vice caché, le vendeur n’aura pas l’obligation d’y répondre. Il est évident que le vendeur alléguera pour sa défense que les défauts étaient connus de l’acheteur ou qu’ils ont été causés par la négligence de l’acheteur.
L’acheteur peut-il se retourner contre le vendeur ?
Oui, mais certaines conditions doivent être remplies et la situation est différente selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien d’occasion.
Quels sont les vices cachés les plus courants ?
Il n’existe pas de liste de défauts qui sont considérés comme des « vices cachés », mais les plus courants sont les suivants :
– Ceux liés à l’eau comme l’humidité des murs, les filtrations ou les fuites, qui peuvent avoir pour origine une mauvaise étanchéité ou des défauts dans les canalisations, sont des défauts qui doivent être réparés le plus rapidement possible car ils augmentent avec le temps.
– Les problèmes structurels ou de fondations qui provoquent des mouvements dans la maison entraînant l’apparition de fissures d’une certaine importance et pouvant même affecter la sécurité des personnes vivant dans la maison.
– Celles causées par une mauvaise isolation thermique (le plus souvent causée par une mauvaise isolation qui provoque de l’humidité) ou une mauvaise isolation acoustique.
– Des finitions défectueuses de la peinture ou du carrelage dues à une mauvaise exécution ou à l’utilisation de matériaux de mauvaise qualité.
Par exemple, si le carrelage uni de la maison est à revoir, il faudra faire appel à un expert et demander la soumission architecte pavé uni pour avoir plus d’informations.
– Des problèmes liés à l’installation électrique, dus à une mauvaise exécution des travaux ou à l’utilisation de matériaux en mauvais état affectant les prises, les différentiels, les conduits électriques, etc…
Comment pouvons-nous prouver l’existence du vice caché ?
Avec l’aide d’un avocat, la première chose à faire par l’acheteur est de faire venir un expert en immobilier, architecte ou géomètre, afin de déterminer l’origine du problème, son ampleur, s’il est réparable ou non et son coût. Il faut garder à l’esprit que si vous vous retrouvez devant un tribunal à réclamer contre le vendeur, le juge n’est pas un spécialiste des questions de construction, n’a aucune idée de l’origine des défauts ou de leurs coûts et prendra donc comme référence les rapports d’expertise présentés par les parties, tant celui présenté par l’acheteur alléguant l’existence de défauts, que celui présenté par le vendeur disant que ces défauts ne sont pas importants ou sont postérieurs à l’achat.
