Tout propriétaire d’un bien immobilier a besoin un jour de connaître la valeur de son patrimoine et celle-ci n’est malheureusement pas figée dans le temps. Il peut aussi y avoir des circonstances de la vie qui imposent une telle nécessité comme un divorce, un décès, un conflit entre associés ou indivisaires. Certains peuvent hésiter à faire appel à un expert immobilier en préférant parfois faire une économie avec une évaluation gratuite réalisée par un agent immobilier. Ce choix n’est pas le plus judicieux car le travail n’est évidemment pas le même et voici comment il est réalisé par un expert qualifié.
Les différentes étapes de l’expertise
La première étape est évidemment celle de la visite pour connaitre l’état général du bien et sa localisation : l’adresse seule ne suffit pas car il faut prendre connaissance de l’environnement général, voir s’il existe des nuisances de voisinage, de vue, l’ensoleillement etc…
Si la propriété est soumise à la loi carrez, l’expert procédera à un métrage précis en tenant compte des différents critères ou s’il s’agit d’un bien commercial en prenant en compte les différents espaces.
Viendra aussi le temps des diagnostics pour s’assurer que le bien ne recèle pas des surprises comme la présence de termites, des champignons liés à l’humidité ou ne se situe pas dans une zone susceptible d’être inondée.
Un fois passés en revue ces différents éléments, l’expert immobilier va commencer son véritable travail d’évaluation en étudiant les prix de biens les plus comparables possible et situés dans la même zone. Pour cela il accèdera aux bases de données réservées aux professionnels comme celles de la chambre des Notaires qui comprend les dernières transactions enregistrées.
Il délivrera au client, un dossier photographique complet avec métrage et tous les diagnostiques obligatoires ainsi que l’ensemble des références utilisées si son travaille s’est appuyé sur la méthode de comparaison.
Les expertises spécifiques
En dehors de l’évaluation classique d’un bien immobilier à usage d’habitation, il existe aussi des expertises encore plus spécifiques et utilisant des méthodes différentes de celle de la simple comparaison de valeurs.
Il en va ainsi des locaux commerciaux mais aussi des hôtels dont la méthode d’évaluation est si particulière qu’elle porte le nom de « méthode hôtelière » qui consiste à analyser la rentabilité par rapport au chiffre d’affaires en fonction du nombre de chambres. En réalité il ne s’agit pas de connaître la seule valeur des murs mais celle du fonds de commerce ou du loyer lorsque l’entreprise est locataire.
Certains experts sont d’ailleurs spécialisés dans les baux commerciaux car on oublie trop souvent que l’expertise immobilière ne consiste pas seulement à déterminer un prix de vente mais la plupart du temps pour les locaux commerciaux, elle consiste à proposer une valeur locative ou une valeur de cession d’un bail commercial.
C’est pour cette raison que le métier d’expert immobilier est aussi vaste et varié avec une perpétuelle nécessité de se tenir à jour de l’évolution du marché et des dernières législations applicables susceptibles d’influencer leur avis de valeur.
